紅星美凱龍資金謎團浮出水面 資金或不足支撐擴張

151人已瀏覽 時間 : 2015-12-04 22:04:42

導語:紅星美凱龍的盈利模式是以收取租金為主,2007年尚在感嘆“現金流不好,拿不到多少錢。”同時,紅星美凱龍除2007年引入華平基金的資金外,未見在資本層面有何動作,迄今仍未上市。如果這樣的業績屬實,那麼是什麼力量推動紅星美凱龍實現驚人增長?

“不到10年,紅星美凱龍實現瞭55倍的增長。”紅星美凱龍在其官網上自述。

但業內一直存在質疑:紅星美凱龍的盈利模式是以收取租金為主,2007年尚在感嘆“現金流不好,拿不到多少錢。”同時,紅星美凱龍除2007年引入華平基金的資金外,未見在資本層面有何動作,迄今仍未上市。如果這樣的業績屬實,那麼是什麼力量推動紅星美凱龍實現驚人增長?

《經濟參考報》記者經過多方調查和大量的資料搜集,並采訪瞭部分傢居業內人士和財務、投行的專業人士,發現在紅星美凱龍的高速擴張背後,其財務狀況籠罩著重重疑雲。

2009年年末以來,圍繞在紅星美凱龍周圍的質疑一直沒有停止過。逆勢上漲的租金引發瞭局部的群體性抗議,緊隨其後的“加盟費門”受到行業商會的聯合抵制,引發瞭業界和輿論對其財務狀況與資本結構的種種質疑。然而,紅星美凱龍在年初繼續拋出大手筆,1月15日,紅星在昆明以5.3億元競得總面積89.75畝的兩塊土地。

業內質疑:紅星美凱龍盈利模式是以收取租金為主,2007年尚在感嘆“現金流不好,拿不到多少錢。”如果這樣的業績屬實,那麼是什麼力量推動紅星美凱龍實現驚人增長?對於這些質疑,紅星美凱龍一直未能直面回應。《經濟參考報》記者1月4日在上海紅星美凱龍總部提出約訪,至今也沒有得到其高層的正面回復。

歷史累積利潤有限,歷史投資巨大

紅星美凱龍是非上市公司,從公開渠道無法查閱其財務報告。記者根據其官網及高層公開言論中透露的數據,采訪瞭部分傢居業內人士和專業的財務、投行人士,通過他們的分析,大致梳理出紅星美凱龍近年來的業績軌跡。
國內傢居業大賣場的經營模式,基本上是經銷商或制造商租賃攤位、繳付租金的模式。租金的標準,以攤位占據的賣場面積為準,即攤位面積乘以每平米單價。紅星美凱龍的賣場也是如此“加盟費門”也印證瞭紅星美凱龍的盈利模式是以租金收入為主體。

賣場又分自建賣場和加盟合作型賣場,紅星在後者上主要獲取的是加盟費和管理費,其數額與自建賣場的租金收入不可同日而語。記者采訪瞭若幹傢居業資深人士,他們均表示,加盟合作型賣場的利潤收入能有自建賣場的1/3就不錯瞭。

紅星美凱龍創立於1986年。在上個世紀,紅星美凱龍曾經一度快速發展到24個小型傢具營銷店,但大面積虧損隨之而來,被迫於1996年關閉19傢店,僅保留瞭5傢店。直到1999年,才擁有瞭第一傢自建的大型傢具賣場。該賣場位於江蘇常州市郊,3.6萬平米,後擴建為5萬平方米。這3.6萬平米自建商場的建立,昭示著紅星美凱龍開始走入瞭規模化租金收入的階段,但紅星沒有公佈過1999年的利潤額。傢居業內某資深高管王先生向《經濟參考報》記者透露,傢具大賣場的攤位有效出租面積一般是賣場建築面積的50%,最多不會超過70%(大量的公共部位無法計入攤位面積)。紅星常州賣場的攤位有效出租面積以擴建後的5萬平米為基數計,約3.5萬平米。“當時長三角地區傢具賣場的租金單價在每月35元-50元/平米之間。”

王先生進一步分析說,如以每月50元/平米、每年12月計算(實際計租天數是扣除節假日休市天數的),紅星1999年的租金收入約為2100萬元。據對官方公佈的2006年業績數據進行分析,其2006年的利潤大致相當於租金收入的20%。在忽略之前的成本管理水平低於2006年水平的情況下,1999年自建賣場的年度利潤可推算出420萬元。另外紅星尚有五個租賃賣場,因租金收入的大部分需向房東支付房租,最終可以計入紅星利潤額的數字不會太大。按租賃賣場的利潤額是自建賣場的1/3推算,五個租賃賣場的利潤額約為700萬元。兩項相加,1999年紅星的利潤額應不超過1200萬元。據紅星美凱龍實際控制人車建新當年自述,“1999年納稅100多萬元。”這表明當年的銷售和利潤規模均有限。
2000-2002年的租金收入未見紅星美凱龍的官方數據。

紅星在2007年曾參加央視“2006年企業雇主調查”,記者看到央視的企業參評資料顯示:2006年紅星集團實現銷售收入117億元,連續3年保持25%以上的增長速度,三年翻瞭一番。租金收入和自營產業收入合計12億元。實現利潤達到2.5億元。

另一傢居流通業的老板向《經濟參考報》記者介紹,傢居流通企業基本上都是依賴租金收入,且租金上調的空間是有限的,發展主要體現在自建賣場面積的擴張上。賣場面積擴大,出租攤位增加,租戶在賣場的銷售額總量也就增長“所以租戶的銷售額雖然與開設賣場的企業沒有直接的關系,但銷售收入與租金收入可以說存在著正比關系。”

當被問到租金收入與銷售量的各自增速如何比較時,這位老板沉吟半晌,認為賣場租金收入的增長一般不會高於銷售額的增長速度。“傢居賣場因建築體量大、攤位分割較碎、經銷商分散度高,所以開設新賣場的籌備期較長,在一定時間段內實現規模上的有效率的擴張空間是有限的。另一方面,新賣場開業後需要有培育期,初期經銷商的銷售業績不會太好,起步租金不會高,而且業內還有一個3-6個月的免租金優惠慣例。”他向記者分析。車建新日前接受媒體采訪時也表示,“我們每進入一個新的城市,我們的租金都比當地平均水平便宜40%左右,以此吸引人氣。第一年培育市場時公司基本不賺錢,到三年後,我們會與當地租金的市場價接軌。”

由於紅星美凱龍在1999年還是一個納稅100多萬元的小規模公司,在不到十年間實現瞭55倍的增長,就算默認紅星在2006年之前的幾年內實現瞭年租金收入與銷售收入同比的增長率(按26%計算),即2000年到2005年的利潤也實現瞭26%的增長率,資深財務分析師倪先生推算出2000年、2001年、2002年、2003年、2004年、2005年紅星美凱龍的利潤大致為0 .625億元、0 .79億元、0 .99億元、1 .25億元、1.58億元、1.98億元。加上1999年的1200萬元利潤和2006年的2.5億元利潤,截至2006年末,紅星歷史利潤累計最多不超過9.835億元。

2007-2009年的業績,紅星官方均隻公佈瞭可能是租戶匯總的銷售額,即分別為153億元、235億元、320億元,未公佈過利潤數。倪先生進一步分析,從紅星的業態看,租戶的銷售額不是反映紅星財務狀況的直接指標,由於沒有相關比例數據和增長數據,無法進行合理推算。

根據知情人士提供的紅星最新數據,2009年紅星美凱龍的資產負債率超過80%,債務餘額超過60億元。倪先生分析說,如以上述兩個數據為基礎,可以計算出紅星美凱龍2009年末的凈資產最多不超過15億元。這表明2007-2009年間,紅星美凱龍雖然賣場面積擴張明顯,但在負債投資大幅增加的同時,並未帶來利潤的同步增長,經營績效下降明顯。

也就是說,從租金收入規模化開始的1999年到2009年,紅星美凱龍利潤累計形成的凈資產僅是10多億元。“這是在財務數據封閉的情況下,我們幫紅星美凱龍計算出的利潤總和。”倪先生對《經濟參考報》記者說。
算完瞭利潤,再來看一下紅星近年來的投資情況。

記者從紅星官網2009年2月25日的信息獲悉,從1999年起,商場經營總面積隻有12萬平米,單個商場平均面積2萬平米,其中,自建商場隻有一個,面積3.6萬平米;到現在商場經營總面積達400多萬平米,其中,自建商場面積200多萬平米,且大多在大城市。

“就算以最保守的3500元/平米(房地合並)來計算,紅星投資這些自建商場就得70億。”倪先生向《經濟參考報》記者表示。他同時表示,1999-2009年是國內房地產投資成本快速走高的時期,土地、建築安裝、裝潢等合並累加的平均成本低於3500元/平米的可能性很小。

“也就是說,到2008年年末為止,紅星美凱龍歷年利潤形成的自有資金全部填到其投資裡去也是遠遠不夠!相對於至少70億的資產投資,紅星已經背上瞭約55億元的負債。這是相對保守的估計,實際負債可能大於55億元。如以銀行同期貸款利息計算,紅星美凱龍每年需支付約3億元利息。財務成本之大將吞噬掉紅星的當期利潤。”資深財務分析師倪先生說。

華平基金主投紅星美凱龍的董事總經理遲淼在接受媒體采訪時表示,“租金往往漲得沒地價快,紅星的目標是爭取一年有一兩傢自營店,我們的財力也隻能支持這種速度。”車建新曾向媒體解釋靠什麼支撐如此巨大的投資時說“地價漲幾倍後,我們抵押給銀行,然後銀行給我們一點錢,再加上我們原來積蓄的實力。”

倪先生指出“紅星美凱龍的解釋似乎是在說明其經營的是商業地產。但因車建新曾表示‘十幾年來,我們的房產從來沒有賣過’,所以地價上漲並不能給紅星美凱龍帶來實際的現金流,僅是通過評估後獲得瞭賬面浮盈。但這種‘賬面浮盈’帶給紅星的是資產負債率高企、債務餘額巨大,帶給銀行的是潛伏的壞賬風險。”

記者註意到,紅星美凱龍最近確實在地產上不斷有大動作,組建瞭地產集團,挖來瞭地產資深人士出任總裁,在天津項目中即有20萬平米的公寓。在昆明項目中也有大量的住宅開發。這些跡象顯示,以傢居大賣場項目打頭陣立項圈地,同時將地產開發打包入內,可能就是車建新多次提到的由他獨創的紅星美凱龍發展模式的內核。他曾說“這一模式沒有競爭對手”。

對這些可以進行商業銷售的房地產項目,可期待的現金流必須等到項目完成之後。“現在的問題是,紅星無力完成這些大的項目,一些小項目未來即使完成並銷售,對大局仍沒有太大的影響。”傢居業資深高管王先生表示。

2007年,華平基金對其增資2億美元(約合15億元人民幣),並聲稱股本金已經全部到位。倪先生指出,從財務角度講,除非不超過15億元凈資產的數據失實,否則華平基金的增資就值得質疑。如果華平增資如其自述(紅星官方未見有過2億美元全部到位的表述)已全部到位,再聯想起車建新在日前接受媒體采訪時承認華平的註資“降低瞭我們的負債率”,那麼可以想象華平入資之前紅星的資產負債率更為高企。

自有現金不足以支持未來的高速擴張

紅星美凱龍就是在這樣的財務情況下開始瞭大擴張,同時,車建新高調宣稱2012年在A股上市。紅星曾有過在美國上市的打算,但車建新認為“A股的市盈率高,所以選擇在A股上市。”(2007年年末車建新在上海某電視節目中的表述)
據不完全的統計資料,到2012年前,僅昆明、成都、天津這3個項目需投資超過200億元。按照紅星拿地時的房地產開發政策,紅星美凱龍需準備至少25%的自有資金,即50億元,另需債務融資150億元。

而150億元的債務融資即使能完成,也將把紅星美凱龍的資產負債率進一步推高,同時將進一步考驗其廣受質疑的資金鏈,房地產市場的任何波動或銀根收緊,都有可能會影響到紅星美凱龍的資金運轉。

僅以紅星美凱龍在天津和昆明的投資為例《經濟參考報》記者就調查出2010年第一季度內紅星美凱龍需要支出10億元以上的現金。

《經濟參考報》記者在天津勸業(7.19,-0.14,-1.91%)場(集團)股份有限公司第六屆董事會2009年第二次臨時會議決議公告中發現,2009年9月10日,紅星美凱龍通過重慶中科建設(集團)有限公司收購香江控股(7.40,-0.05,-0.67%)(600162.SH )及其關聯公司持有的華運商貿公司51%的股權,收購瞭津勸業(600821.SH )持有的華運商貿公司49%股權中的14%股權。本次收購後,紅星美凱龍持有華運商貿公司65%股權,津勸業持有華運商貿公司35%股權。但紅星還需在2010年3月31日前支付尚欠的4300萬元收購款。

另外,華運商貿公司以競買方式取得瞭天津項目的土地使用權,華運商貿公司除已繳納部分土地出讓金外,尚欠70,969萬元土地出讓金。

記者註意到,該天津項目用地於2008年1月28日獲得,據天津土地交易中心2009年10月27日《津東濱(掛)2007-180號地塊變更公告》規定,必須在2009年12月31日前開工建設。根據房地產開發的有關規定,房地產開工需辦理土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證,但需在此前繳足土地出讓金。由於華運商貿公司僅是項目公司,資金最終需紅星美凱龍公司籌集,因此需繳納的70,969萬元土地款,加上0.43億元的股權收購款款,紅星美凱龍近期需支付7.52億元現金,同時項目開工亦需大量工程資金。

2010年1月15日,紅星在昆明以5.3億元競得總面積89.75畝的兩塊土地,按照房地產開發相關政策,紅星必須在一季度內支付50%的土地款2.65億元。

以上兩項相加,紅星在近期(2010年第一季度內)需支付10億元以上現金。

另據瞭解,紅星還有一些自建賣場仍存在不同程度的權屬瑕疵,紅星要完善這些權屬瑕疵,也需支付不菲的現金來完善相關權屬。

財務狀況較為嚴峻

說完瞭紅星未來幾年的投資額,以及在近期(2010年第一季度前)需要支出的現金,再來看看紅星美凱龍可能會有的現金來源。

自身發展過程中的利潤、外資的註入以及從上遊經銷商處獲得的加盟費,被業內認為是紅星的三大資金來源。自有利潤這塊。根據上文的分析,50億元的自有資金隻能依賴新的利潤或外部增資,而按照紅星美凱龍目前的經營水平和過去幾年的利潤估算,2010年到2012年實現凈利潤50億元是非常困難的。

此外,記者根據知情人士提供的數據瞭解到,紅星2009年的流動比率(企業流動資產和流動負債的比率)已經下降到110%左右,也印證瞭專業財務人士對其財務狀況較為嚴峻的判斷。

可以判斷,紅星美凱龍急需進行新一輪的增資來補充自有資金,否則不可能實現上述項目投資。加盟費成瞭紅星美凱龍在短期內籌資的另一途徑。業內人士將近期中國傢居業內爆出的“加盟費門”事件與紅星美凱龍對現金流的渴求聯系起來“紅星利用自己對上遊經銷商的較強控制力征收加盟費,想來想去隻有在短期內迅速募集大量現金的目的。”上述傢居流通業資深高管王先生向《經濟參考報》記者如是分析紅星收加盟費的初衷。然而紅星征收加盟費的行為因為行業商會的聯合抵制而暫緩,紅星方面也宣稱如數退還瞭加盟費。

外資註入。除瞭2007年美國華平基金註資的2億美元,記者沒有發現紅星美凱龍有其他的外資來源。然而根據上文的分析,這筆外資的增資真相還值得存疑。即使這筆註資及時全部到位,也早已被前幾年紅星的投資消耗無幾。記者在調查紅星美凱龍的資金來源時,卻發現紅星與華平基金的一些不為人知的線索。

引資謎團:中外合作,還是中外合資?

據國內公開的媒體報道,華平在2007年入股紅星美凱龍超過2億美元,占股20%。然而,記者在調查中發現,紅星、華平聯姻的方式與之前媒體披露的入股註資有較大差異,種種跡象表明紅星與華平的合作方式遠比外界知道的更為復雜。

紅星老總車建新在各種場合自稱和華平基金合股後的紅星美凱龍是中美合資公司,《經濟參考報》記者在天津勸業場(集團)股份有限公司第六屆董事會2009年第二次臨時會議決議公告上也發現瞭“紅星美凱龍系中外合資企業”的表述,但記者在調查中發現紅星美凱龍與華平基金的關系有其微妙之處。

紅星從未正式披露過與華平的合資主體的法定名稱。記者查詢其官方網站,也未找到答案。通過多方查證,記者發現紅星美凱龍存在兩傢與外方合作的企業,即上海紅星美凱龍企業管理有限公司以及天津紅星美凱龍傢飾有限公司,這兩傢公司經營期限的起始時間與華平入資時間接近,記者推測這兩傢公司很可能為紅星與華平的合資平臺。

《上海市工商行政管理局外商投資企業法人登記公告》【(2008)外企字第254-1號】顯示,上海紅星美凱龍企業管理有限公司法定代表人車建興(“車建新”的又一名字),註冊資本為人民幣1.445億元,企業類別則是有限責任公司(中外合作),經營期限是十年。

根據天津市工商行政管理局的企業信息,天津紅星美凱龍傢飾有限公司法定代表人車建新註冊資本為5188.0674萬人民幣,企業類型也是中外合作,經營期限是五年。

上海紅星美凱龍自成立後先後參加瞭天津和昆明項目的投資,天津紅星美凱龍傢飾有限公司自成立後從未在公開媒體上看到任何運作痕跡。尤為令人費解的是,天津項目也是由上海紅星美凱龍企業管理有限公司操作,而不是由同在一個城市的天津紅星美凱龍傢飾有限公司操作。

考慮到車建新高調宣稱準備登陸A股,投行人士周先生指出“紅星美凱龍上述兩傢公司其實在不久的將來就會合並,否則會成為上市的一個障礙。”

記者查閱瞭《中華人民共和國中外合作經營企業法》,發現“中外合作”與“中外合資”雖然隻是一字之差,含義卻有很大區別。

合作企業可以組成具有法人資格的實體,也可以組成非法人的經濟實體。特點是合作方式較為靈活,它與中外合資經營企業最大的不同,在於中外各方的投資一般不折算成出資比例,利潤也可以不按出資比例分配。各方的權利和義務,都可以在合作各方簽訂的合同中確定。《中外合作經營企業法》同時規定:“中外合作者在合作企業合同中約定合作期滿時,合作企業的全部固定資產歸中方合作者所有的,可以在合作企業合同中約定外方合作者在合作期限內先行回收投資的辦法。”

數位業內人士紛紛對紅星美凱龍在現在還采用中外合作的方式表示疑惑“中外合作的方式多用於改革開放初期,在資本和管理經驗日益增多的今天,還采用中外合作的方式已經較為罕見,”周先生向《經濟參考報》記者表示,“華平基金和紅星為何選擇這樣的合作方式耐人尋味。”

事實上,采用承諾回購的方式提前收回股本金,調整出資比例,當達不到約定的條件時實施股轉債,達到條件時運用優先認購權實施債轉股,種種的“便利”在這種“中外合作”的框架內均可操作。這或許是華平基金更看重的,周先生告訴記者。

另一條線索也指向華平選擇中外合作方式的初衷。

上海紅星美凱龍企業管理有限公司註冊資本僅為人民幣1.445億元,天津紅星美凱龍傢飾有限公司註冊資本為5188.0674萬人民幣,而華平的投資額均不超過25%,兩傢公司註冊資本合計不到2億元,華平對應占到的出資額不超過5000萬元。而華平自述的投資額2億美元(約合15億人民幣),資產值與註冊資本懸殊之大,令人驚訝。

另據華平基金遲淼向媒體表示,註資的2億多美金,全部是股本金,不存在“對賭協議”或其他附加條件,並且早在2008年就已完全到賬。遲淼承認華平註資的2億美元中確實尚有3000萬-4000萬美元沒有換匯,“因為沒有合適的投資項目,根據現在的外匯管理制度,有項目才能去換匯。”

華平基金對紅星美凱龍的投資自述為2億美元,若此投資投入一傢公司,根據規定,無論是美國華平直接投資,還是透過諸如開曼群島、維爾京群島、巴巴多斯的“離岸公司”間接投資,均需報商務部審批,而華平基金將投資分別投到天津、上海紅星美凱龍兩傢公司,如果2億美元完全到位,至少有一傢需商務部審批,“因為商務部下放的外資審批權,註冊資本1億美元及以下的外商投資可由當地審批而無需上報商務部。”周先生告訴記者,據瞭解,這兩傢公司均由當地商務部門完成瞭審批。因此,要麼華平與紅星還存在第3傢合作公司尚未浮出水面,要麼華平的投資尚未足額到位。

另外,無論存在幾傢合作公司,2億美元作為股本金如完全到位的話,這幾傢合作公司已全部可用於投資新的項目,目前紅星新投資項目很多,且資金緊張,遲淼說因為沒有合適的投資項目,有3000萬-4000萬美元沒有換匯,令人費解。資深財務分析師倪先生分析認為“極有可能是目前華平對上述兩傢公司的實際投資額還不足2億美元,這3000萬-4000萬美元尚在華平的控制中。同時,也可能存在紅星的投資項目須經華平項目審批通過才能實施的協議約束。”

《經濟參考報》記者在2月份分別通過致電和登門的方式拜訪華平基金的主投紅星美凱龍的董事總經理遲淼,但都被告知遲淼出差在外無法接受采訪。

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